Alquiler turístico en comunidades del País Vasco: Derechos y restricciones

Este artículo explora de manera exhaustiva los derechos y restricciones legales que afectan al alquiler turístico en comunidades de vecinos, con un enfoque específico en el País Vasco y en ciudades como Bilbao. Si necesita asesoramiento legal personalizado sobre esta materia, no dude en contactarnos.

Marco legal del alquiler turístico en España

En España, el alquiler turístico se encuentra regulado por normativas estatales, autonómicas y municipales, lo que crea un marco jurídico complejo. A nivel estatal, las leyes más relevantes son la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, son las comunidades autónomas las que han desarrollado una normativa más específica sobre esta actividad. En el caso del País Vasco, la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018 regulan esta materia de manera detallada, estableciendo requisitos para el registro, seguridad y operación de las viviendas destinadas al alquiler turístico. 

Bilbao adecuó en 2017 su normativa a la ley vasca de turismo en relación con las viviendas turísticas. Entre otras medidas, en esta ciudad sólo está permitida la existencia de viviendas turísticas en la primera planta de los edificios residenciales o en las plantas inmediatamente inferiores a las destinadas a viviendas – y únicamente en caso de que exista un acceso independiente para éstas-. Por otro lado, en ciertas zonas se dan mayores restricciones, permitiendo un único uso turístico por edificio.

Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019, permite que las comunidades de propietarios limiten o condicionen el alquiler turístico. Para ello, se requiere una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios que representen esa misma proporción de cuotas de participación. Este mecanismo ha sido introducido para facilitar que las comunidades puedan regular el uso turístico de las viviendas y garantizar una convivencia equilibrada en edificios residenciales.

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también juega un papel importante, ya que distingue entre alquiler de vivienda habitual y alquiler turístico. La LAU se aplica principalmente a los contratos de alquiler de vivienda habitual, mientras que las viviendas de uso turístico quedan fuera de su ámbito de aplicación y se rigen por las normativas turísticas autonómicas y locales.

Normativa turística del País Vasco

En el País Vasco, la Ley 13/2016 de Turismo y el Decreto 101/2018 establecen los requisitos específicos para que una vivienda pueda ser destinada al alquiler turístico. Entre ellos, se exige la inscripción obligatoria en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Gobierno Vasco. Además, se establecen normativas claras sobre la habitabilidad, seguridad y salubridad de las viviendas, que deben cumplir con estándares estrictos para garantizar una experiencia segura para los huéspedes.

Las normas municipales también juegan un papel importante. En Bilbao, por ejemplo, el Ayuntamiento ha establecido zonas de saturación turística, limitando el número de licencias para alquiler turístico en determinadas áreas de la ciudad.

Derechos del propietario en el alquiler turístico

Los propietarios que desean destinar su vivienda al alquiler turístico en Bilbao o en otras ciudades del País Vasco tienen una serie de derechos legales que les permiten realizar esta actividad, siempre y cuando cumplan con la normativa aplicable.

Libre disposición de la propiedad

El derecho fundamental del propietario es el de la libre disposición de su propiedad. Esto implica que el propietario puede usar su vivienda para el fin que considere adecuado, incluyendo el alquiler turístico, siempre que se ajusten a las leyes vigentes. En el País Vasco, este derecho está condicionado a la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas, que legitima la actividad del propietario.

Generación de rendimiento económico

Uno de los principales incentivos del alquiler turístico es la generación de beneficios económicos. Dada la alta demanda de alojamiento en destinos como Bilbao, los propietarios pueden obtener ingresos considerables a través de plataformas como Airbnb, Booking.com u otras plataformas especializadas en alquileres vacacionales.

Inscripción en el registro oficial

Un aspecto crucial para legalizar el alquiler turístico es la inscripción obligatoria en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Gobierno Vasco. Este trámite es esencial, ya que proporciona a los propietarios la cobertura legal necesaria para operar dentro del marco normativo. Además, ofrece garantías a los huéspedes, quienes pueden verificar que la propiedad cumple con todos los estándares de seguridad y habitabilidad.

Obligaciones del propietario

Además de los derechos, los propietarios que deseen alquilar su vivienda con fines turísticos deben cumplir con una serie de obligaciones legales y respetar las normas comunitarias establecidas en los estatutos de su comunidad de vecinos.

Cumplimiento normativo

El propietario debe asegurarse de que la vivienda cumple con todos los requisitos establecidos por la normativa autonómica y municipal. Esto incluye, por ejemplo, la instalación de medidas de seguridad, como extintores y sistemas de señalización en caso de emergencia, además de garantizar que la vivienda cumple con los estándares de habitabilidad y salubridad exigidos.

Comunicación a la comunidad de propietarios

Aunque no es obligatorio, es altamente recomendable que los propietarios informen a la comunidad de vecinos sobre su intención de alquilar la vivienda con fines turísticos. La falta de comunicación puede generar tensiones y conflictos entre los vecinos, especialmente si los huéspedes no respetan las normas comunitarias.

Respeto a las normas comunitarias

El propietario tiene la responsabilidad de garantizar que sus huéspedes cumplan con las normas internas de la comunidad, particularmente en lo que respecta a los horarios de descanso, la generación de ruidos y el uso de las zonas comunes. En caso de que los huéspedes incumplan estas normas, el propietario puede enfrentarse a sanciones legales impuestas por la comunidad.

Contribución a los gastos comunitarios

Si la comunidad de propietarios aprueba cuotas adicionales por el mayor uso de servicios comunes (como ascensores, agua o mantenimiento general) debido a la actividad turística, el propietario está obligado a asumir estos costes. Esta es una de las medidas que las comunidades pueden adoptar para compensar el mayor desgaste de las instalaciones.

Derechos de la comunidad de propietarios

Las comunidades de propietarios también tienen derechos y mecanismos legales que les permiten regular, limitar o incluso prohibir el alquiler turístico dentro de su edificio. Estos derechos están amparados principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal y las normativas autonómicas.

Modificación de los estatutos comunitarios

Una de las principales herramientas a disposición de las comunidades es la modificación de los estatutos para prohibir, limitar o condicionar el alquiler turístico. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), modificada en 2019, las comunidades pueden acordar la prohibición del alquiler turístico incluyendo la prohibición en los estatutos, lo cual requerirá la unanimidad de los propietarios, o bien pueden limitar o condicionar esta actividad mediante una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios. Este acuerdo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros

Aumento de las cuotas comunitarias

Además de poder prohibir o limitar el alquiler turístico, la comunidad también puede aprobar un incremento de hasta el 20% en las cuotas comunitarias para aquellos propietarios que destinen su vivienda al alquiler vacacional. Esto se debe al mayor desgaste de las zonas comunes y al uso intensivo de los servicios que generalmente generan los inquilinos temporales.

Acciones legales

En caso de que el alquiler turístico genere molestias constantes o incumplimientos de las normas comunitarias, la comunidad de propietarios puede emprender acciones legales contra el propietario. Esto puede incluir la demanda por actividades molestas, especialmente si los huéspedes ocasionan ruidos excesivos, incumplen los horarios de descanso o afectan negativamente a la convivencia en el edificio.

Restricciones al alquiler turístico

Existen varias restricciones que pueden limitar o prohibir el alquiler turístico en una comunidad de vecinos. Estas restricciones pueden provenir de los estatutos comunitarios, de las normativas municipales o de las autonómicas.

Prohibición en los estatutos comunitarios

Si los estatutos de la comunidad prohíben expresamente el alquiler turístico, los propietarios deberán abstenerse de llevar a cabo esta actividad. Para que esta prohibición sea efectiva, debe constar en el Registro de la Propiedad, lo que asegura que es oponible a cualquier nuevo propietario.

Restricciones municipales

En ciudades como Bilbao, el Ayuntamiento puede establecer zonas de saturación turística donde se limiten las licencias para el alquiler vacacional. Esto busca proteger el equilibrio residencial y  evitar la sobreexplotación turística en determinadas áreas que podrían perjudicar la convivencia vecinal y el bienestar de los residentes locales.

Restricciones al alquiler turístico

Existen restricciones significativas que pueden limitar o prohibir el alquiler turístico en una comunidad de vecinos, establecidas tanto por la normativa estatal como por las comunidades autónomas y municipales. Estas restricciones son cruciales para equilibrar los derechos de los propietarios con la convivencia en los edificios residenciales.

Prohibición en los estatutos de la comunidad

Una comunidad de propietarios puede decidir prohibir el alquiler turístico si así lo estipulan sus estatutos. Para que esta prohibición tenga efectos legales, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que la hace oponible a futuros propietarios o compradores. Esta es una de las herramientas más potentes que tienen las comunidades para controlar el uso turístico de las viviendas.

Restricciones por normativas municipales

Además de las limitaciones impuestas por los estatutos comunitarios, las normativas municipales también pueden establecer zonas de saturación turística o límites en el número de licencias disponibles para el alquiler vacacional en determinadas áreas. En ciudades como Bilbao, el Ayuntamiento puede delimitar zonas donde el impacto del turismo sea significativo, restringiendo la concesión de licencias nuevas para proteger el carácter residencial del barrio.

Sanciones

El incumplimiento de las normativas que regulan el alquiler turístico puede acarrear sanciones económicas significativas, así como la posible clausura de la actividad. Los propietarios que operen sin estar registrados en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del País Vasco, o que no cumplan con los requisitos de seguridad y habitabilidad, se enfrentan a multas impuestas por las administraciones autonómicas o locales.

Procedimiento para alquilar una vivienda turística en el País Vasco

Si estás considerando convertir tu vivienda en un alquiler vacacional en Bilbao u otra parte del País Vasco, es imprescindible seguir los pasos correctos para cumplir con todas las normativas y evitar sanciones. A continuación, se detallan los pasos necesarios:

Verificar los estatutos de la comunidad

Antes de iniciar la actividad, es esencial revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para asegurarse de que no existan restricciones en relación con el alquiler turístico. Si no hay estatutos específicos, será más sencillo proceder, pero si los hay, se deben respetar.

Cumplir con los requisitos legales

El siguiente paso es asegurarse de que la vivienda cumpla con todos los requisitos legales establecidos por la normativa turística del País Vasco. Esto incluye garantizar que la vivienda sea habitable y esté equipada con medidas de seguridad, como extintores y señalización de emergencia, así como contar con un seguro de responsabilidad civil.

Inscripción en el registro de empresas y actividades turísticas

Para operar de manera legal, es obligatorio registrar la vivienda en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Gobierno Vasco. Este registro garantiza que la actividad cumple con las normativas de seguridad, habitabilidad y salubridad, y legitima la actividad del propietario.

Obtención de la licencia municipal

Dependiendo de las regulaciones municipales, es posible que sea necesario obtener una licencia específica del Ayuntamiento. En ciudades con alta demanda turística como Bilbao, el Ayuntamiento puede imponer límites sobre el número de licencias en determinadas zonas, por lo que es esencial revisar estas normativas antes de empezar.

Declarar los ingresos fiscales

Finalmente, es importante recordar que los ingresos obtenidos a través del alquiler turístico están sujetos a tributación. Dependiendo de si se trata de una actividad ocasional o habitual, los propietarios deberán declarar sus ingresos en el IRPF o pagar IVA si se considera una actividad empresarial. Es recomendable contar con un asesor fiscal para asegurarse de cumplir con todas las obligaciones.

Consejos para una buena convivencia en la comunidad

Dado que el alquiler turístico puede generar conflictos en las comunidades de vecinos, es crucial establecer buenas prácticas desde el principio. Aquí algunos consejos clave:

Comunicación abierta

Es recomendable mantener una comunicación abierta con los vecinos, informándoles sobre la actividad turística y resolviendo cualquier duda o inquietud que puedan tener. La transparencia puede prevenir futuros conflictos.

Selección de huéspedes

Es aconsejable establecer criterios de selección para los huéspedes, priorizando grupos o familias que probablemente generen menos molestias. Evitar alquileres a grupos grandes o de eventos puede minimizar el riesgo de ruidos y altercados.

Normas claras

Proporcionar a los huéspedes un documento con las normas de la comunidad, incluyendo horarios de descanso, uso de zonas comunes y restricciones sobre ruidos. Esto asegura que los inquilinos conozcan las expectativas y las reglas desde el principio.

Respuesta rápida ante incidencias

Ante cualquier incidencia o queja de los vecinos, es importante actuar de forma diligente y buscar soluciones rápidas para minimizar los problemas. Mantener una actitud proactiva y responsable contribuirá a una convivencia armoniosa.

Conclusión

El alquiler turístico en comunidades de vecinos como las de Bilbao puede ser una excelente oportunidad económica para los propietarios, pero también plantea desafíos en términos de convivencia y respeto a las normativas vigentes. Las comunidades de propietarios tienen la capacidad de limitar esta actividad mediante la modificación de sus estatutos y pueden establecer cuotas adicionales para compensar el mayor uso de los servicios comunes.

Para operar dentro del marco legal, los propietarios deben cumplir con una serie de requisitos normativos que incluyen la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Gobierno Vasco y la obtención de licencias municipales cuando sea necesario. Además, deben asumir las obligaciones fiscales correspondientes y garantizar el respeto de las normas comunitarias por parte de los huéspedes.

En Lambda Estudio Jurídico, ofrecemos un asesoramiento integral para garantizar que los propietarios puedan desarrollar esta actividad dentro del marco legal y con todas las garantías, ayudando también a resolver posibles conflictos que puedan surgir en la convivencia vecinal. Si está considerando alquilar su vivienda con fines turísticos o si tiene problemas en su comunidad relacionados con esta actividad, no dude en ponerse en contacto con nosotras para obtener el mejor asesoramiento legal en Bilbao y el País Vasco.