Acciones legales para resolver la copropiedad
1. Acción de cesación del uso exclusivo:
Los hermanos afectados pueden solicitar judicialmente la cesación del uso exclusivo que está haciendo el hermano ocupante. Esto se basa en el principio de que ningún copropietario puede atribuirse el uso exclusivo de la propiedad común sin el consentimiento de los demás. La ley presume que todos los copropietarios deben beneficiarse de manera equitativa de la propiedad común
Cada copropietario tiene el derecho de usar y disfrutar de la propiedad común, siempre que su uso no excluya o limite los derechos de los otros copropietarios. Cualquier copropietario puede ejercitar individualmente acciones para proteger sus derechos sobre la propiedad común, incluyendo acciones para cesar el uso exclusivo indebido de la propiedad por parte de otro copropietario.
2. Demanda de desahucio por precario:
Aunque típicamente se asocia con situaciones donde no existe relación contractual o de propiedad, en casos de comunidades hereditarias, un heredero que usa la propiedad en exclusiva sin base legal o contractual puede ser considerado como ocupante precario. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas la STS 691/2020, es posible ejercitar una acción de desahucio por precario entre coherederos frente al coheredero que disfruta exclusivamente del bien por concesión graciosa del causante o sin un título que justifique ese uso exclusivo.
Cualquier copropietario puede iniciar una acción de desahucio por precario en beneficio de la comunidad. Esto se debe a que, aunque el demandante actúe en su propio nombre, el resultado de la acción beneficia a toda la comunidad de propietarios. Por tanto, no es necesario que los dos hermanos restantes estén de acuerdo para iniciar esta acción; basta con que uno de ellos decida hacerlo.
3. Solicitud de división de la cosa común:
Si la convivencia en la copropiedad se hace insostenible o simplemente por deseo de simplificar la situación, los hermanos pueden solicitar la división del inmueble. Esto podría resultar en la venta del inmueble y reparto del dinero obtenido o en una adjudicación física de partes, si ello fuera posible. La legislación española favorece el acuerdo mutuo para la división, pero en su defecto, un juez puede ordenar la venta del bien y la división del producto obtenido entre los copropietarios.
Para la acción de división de la cosa común, también es posible que un solo copropietario pueda solicitarla judicialmente sin necesidad de acuerdo entre todos los copropietarios. La ley permite a cualquier copropietario demandar la división de la cosa común si la situación de indivisión se considera insostenible o perjudicial para los intereses de alguno de ellos. Sin embargo, en la práctica, es recomendable buscar un acuerdo para evitar conflictos prolongados y costosos procesos judiciales.
4. Acción de derecho de compensación:
Es posible que uno de los copropietarios solicite compensación económica al hermano que ocupa exclusivamente el inmueble. Cuando un copropietario hace uso exclusivo de un bien común sin el consentimiento de los demás copropietarios y en detrimento de su derecho a disfrutar también del bien, los otros copropietarios pueden solicitar una compensación por el uso exclusivo. Esto se basa en el principio de que todos los copropietarios tienen el mismo derecho a usar y disfrutar del inmueble.
5. Negociación y mediación:
Antes de proceder a la vía judicial, puede ser aconsejable intentar una solución amistosa a través de la negociación directa o mediante mediación. Esto podría implicar acuerdos sobre tiempos de uso alternos, compensación económica al hermano ocupante por desocupar la propiedad, o cualquier otra fórmula que resulte aceptable para todas las partes. No olvide que, para ciertas decisiones que afectan de manera más sustancial a la administración o disposición del bien, como la venta del inmueble a un tercero, generalmente se requerirá un acuerdo entre los copropietarios o, al menos, una mayoría que represente más del 50% de los derechos de propiedad.
En estos casos, si no se alcanza un acuerdo, uno de los copropietarios podría solicitar una intervención judicial para resolver el desacuerdo. Esta vía puede ser útil para reclamar una compensación por el uso o, inclusive, para pactar un aprovechamiento común del inmueble. La cuestión es que, mientras la propiedad se mantenga en estado de indivisión, cualquier compensación acordada o adjudicada debe reflejar un intento de equilibrar los intereses de todos los copropietarios, permitiendo que el ocupante exclusivo siga en la propiedad, mientras compensa a los demás por su incapacidad para utilizarla.
Conclusión
Los conflictos entre copropietarios de un inmueble heredado pueden ser complejos, pero existen múltiples soluciones legales que permiten gestionar estas situaciones de manera efectiva. Es importante que los copropietarios conozcan sus derechos y las opciones disponibles para asegurar una convivencia armónica y justa en la copropiedad.
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