En estos casos, la comunidad deberá requerir al deudor el pago de la cuantía adeudada, pero es importante saber que se podrán requerir únicamente las deudas vencidas, dinerarias, determinadas y las que sean líquidas y exigibles.
Una vez que la deuda haya sido declarada líquida y exigible, la comunidad podrá iniciar las siguientes vías de reclamación:
Reclamación extrajudicial
En este supuesto, la Comunidad comunicará al propietario deudor, de forma fehaciente, la deuda que tiene (se aconseja explicar de una forma desglosada las cantidades pendientes) y le requerirá que abone la misma en un plazo concreto, con advertencia de que en caso de impago se interpondrá una reclamación judicial.
Por ejemplo:
“Por lo expuesto, le requerimos que abone la cuantía de € en la cuenta bancaria de la Comunidad ES_______ dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la presente carta; ya que, en caso contrario, la Comunidad se verá obligada a interponer la correspondiente reclamación judicial para el cobro de las cantidades adeudadas.”
Si el propietario ingresa la cuantía adeudada, todo quedará resuelto. Pero, en caso de que haga caso omiso y no pague nada, la Comunidad deberá iniciar un procedimiento judicial.
Reclamación judicial
El procedimiento a seguir es el procedimiento monitorio, amparándose la solicitud en el art. 812.2. 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dice así:
“Artículo 812. Casos en que procede el proceso monitorio.
- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes:
2.º Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.”
Tal y como contempla el art. 812.1º LEC, mediante este procedimiento se exige el pago de deuda dineraria, determinada, vencida y exigible.
Con la demanda se deberán acreditar los requisitos del art. 812.2.2º (certificación de impago de las cuotas devengadas por gastos comunes) y los de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 21, según la redacción dada en la Disposición Final 1ª de la Ley 1/2000 de 7 de enero) en cuanto al acuerdo de la Junta de propietarios para proceder judicialmente. Por tanto, junto a la demanda es necesario aportar certificación del Acta de la Junta expedida por el secretario de la Comunidad.
El art. 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que:
“La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.”
Habrá que adjuntar el Acta de la reunión en la cual se declare líquida y exigible la deuda y se recojan las facultades conferidas al presidente para actuar en nombre de la Comunidad y otorgar poderes al efecto a favor de Procuradores y Abogados, así como las notificaciones y requerimientos previos hechos a los demandados.
Aunque a priori no hace falta la presencia de abogado y procurador en el juicio monitorio, si el demandado se opusiere a la demanda, sí será obligatoria la presencia de abogado y de procurador, siempre y cuando la cuantía de la deuda que se reclama sea superior a 2.000 euros.
El art. 21.6 LPH establece que:
“Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción, en todo caso, a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquel atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.”
Por último, dentro de la reclamación judicial se podrá solicitar también el pago del coste que le ha supuesto a la Comunidad las reclamaciones realizadas: coste de cartas certificadas, burofaxes, etc., debiendo aportar las facturas correspondientes junto a la demanda.
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Conclusión
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